La contrainte foncière a désormais un impact important sur la manière de concevoir son schéma directeur logistique.

Un marché immobilier qui se retend rapidement

Après une phase de respiration entre le T1 2024 et le T3 2025, liée au ralentissement économique, la demande est repartie fortement au T4 2025. Les entrepôts de plus de 5 000 m² ont enregistré 935 000 m² placés (+15 %), dont un tiers en Île-de-France (source : Immostat).

Dans le même temps, la pression locative s’accentue partout. Si l’application locale de la loi ZAN permet encore quelques opportunités foncières, elles se situent souvent en dehors des barycentres optimaux de distribution, dégradant mécaniquement l’équation transport.

Densifier plutôt que s’étendre

Face à cette rareté, deux réponses dominent :

La verticalisation

Les entrepôts à étages permettent de multiplier les m² utiles pour une même emprise au sol, sur un modèle déjà courant au Japon. Mais ces bâtiments impliquent coûts de construction élevés et contraintes techniques accrues.

L’automatisation

Les solutions “goods-to-man” (transstockeurs, robots, systèmes comme AutoStore ou Exotec) permettent de densifier le stockage et d’améliorer la productivité.

Cependant, verticalité et densité pénalisent l’exploitation manuelle, et la mécanisation nécessite des investissements lourds, avec des retours sur investissement souvent supérieurs à 7 ou 8 ans une fois tous les coûts intégrés.

Une équation économique sous tension

La hausse structurelle du coût au m² — au sol comme en vertical — combinée au poids de la main-d’œuvre dans les coûts logistiques crée un effet de ciseau préoccupant.

Dans certains dossiers récents, seules quelques solutions immobilières, à l’échelle nationale, répondaient aux besoins futurs — à des conditions économiques fortement dégradées. Sans même intégrer l’impact transport d’un éloignement géographique.

La contrainte foncière devient ainsi structurante. Elle remet en cause une méthode jusqu’ici bien établie.

La fin d’un enchaînement séquentiel confortable

Traditionnellement, la réflexion suivait trois étapes :

• Définir la promesse business.
• Construire le modèle Supply Chain.
• Dimensionner le modèle logistique.

Désormais, c’est la faisabilité immobilière qui peut invalider l’ensemble. Optimiser la seule couche logistique en bout de chaîne ne suffit plus lorsque le foncier est rare et cher.

Repenser la méthode pour intégrer la contrainte foncière

1. Construire une “feuille blanche” rapide

Estimer les besoins théoriques en plateformes et en surfaces à partir des grands inducteurs : nombre de références, volumes à prélever, besoins en picking et en surfaces de flux. L’intégration de solutions mécanisées peut réduire de 25 à 35 % les surfaces de stockage et de picking si l’on veut disposer d’une première analyse de sensibilité

2. Tester immédiatement la faisabilité immobilière

Scanner le marché avec un broker pour identifier disponibilités réelles, les loyers cibles et le type de projet bâtimentaire pour anticiper les contraintes. Les projets supérieurs à 40 000 m² deviennent particulièrement complexes ; en dessous, les incertitudes foncières et réglementaires demeurent fortes.

Elargir le débat aux leviers Business et Supply 

Lorsque la feuille blanche se heurte à la réalité économique, le sujet doit être porté au niveau du CODIR pour élargir le débat aux leviers Business et Supply afin de réduire les besoins de surface.

Trois leviers principaux peuvent être actionnés :

Challenger l’assortiment

• Analyse ABC réelle des ventes. Analyse des portefeuilles clients et des références spécifiques
• Analyse de l’assortiment en marge sur coût variable et projection des coûts immobiliers sur la marge à la référence.
• Discipline forte sur le référencement la fin de vie produit et le nettoyage des stocks, surtout dans le négoce

Revoir la politique de stock

• Intégrer le coût projeté de l’emplacement dans l’analyse du coût opérationnel et financier du stock.
• Revoir la gouvernance du niveau de stock avec les achats et les appros dans une logique de coût complet : Une remise de 15 % sur un container complet reste-t-elle rentable si le coût de stockage double et que mes emplacements sont limités ? Il est fini le temps des housses de cathédrales.

Augmenter le ratio flux / stock

• Développer le cross-dock.
• Stocker en amont sur les bassins de production où les coûts logistiques peuvent être moins chers et les capacités plus importantes
• Ajuster les unités de prises aux habitudes des clients, notamment les fameux SPCB pour augmenter la vocation de flux des entrepôts

La question n’est plus seulement d’ajuster les moyens logistiques à sa croissance, il devient nécessaire d’ajuster la logistique à ce que l’on a ou ce que l’on peut trouver. Elle devient stratégique : comment adapter son modèle économique à une logistique durablement plus rare, plus dense et plus chère ?

Comment Diagma peut vous aider

Nos expériences récentes en matière de schéma directeur de site logistique montrent toutes que l’on doit se résoudre, à un moment ou un autre, à considérer ou à activer ces leviers complémentaires et augmenter le nombre de services à impliquer pour faire au mieux avec ces contraintes.

Nous intégrons dans nos approches l’anticipation de ces nouvelles contraintes, en combinant à la fois notre connaissance :

• Du marché immobilier logistique et des besoins des différents secteurs en matière de bâtiment
• Des systèmes et des technologies pertinentes pour optimiser les besoins de surfaces en les ajustant à votre juste besoin
• La capacité et les outils d’analyse des stocks, de l’assortiment et des grands leviers “supply” avec une capacité experte et senior à embarquer et fédérer toutes les parties prenantes (DAF, Marketing, Commerce…) dans ces réflexions étendues… sans tout remettre en cause.

N’hésitez pas à nous solliciter pour vos projets de réflexion sur vos moyens logistiques et leur ajustement à vos perspectives de développement. Une occasion d’y réfléchir dans le bon ordre et avec les bons interlocuteurs.

Bruno Hérard
Directeur chez DIAGMA

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